WYWIAD
KREDYTY
1. Kredyt hipoteczny: szansa na własne mieszkanie czy pułapka?
W kredycie hipotecznym upatrywać należy dużej szansy, a nie pułapki czy wręcz cyrografu, jaką to opinią cieszyły się kredyty jeszcze kilka lat temu. Przede wszystkim bardzo duże możliwości wiążą się z wysokim wzrostem cen nieruchomości co powoduje, że – przy użyciu swoistej dźwigni finansowej jaką jest kredyt – inwestując bardzo małe pieniądze, można zarobić na wzroście ceny całego mieszkania.
Coraz dłuższe okresy kredytowania, dochodzące dziś do 50 lat, bardziej elastyczne metody spłaty (odroczenie w spłacie odsetek nawet do 5 lat) i niskie oprocentowanie sprawiają, że dostępność kredytów hipotecznych jest większa. Przede wszystkim dlatego, że każdy, kto potrafi kalkulować koszty, może wyliczyć, że zaciągając kredyt hipoteczny (oprocentowany np. na 3,6 proc.) opłaca mu się zainwestować uzyskane środki w fundusz inwestycyjny, gdzie stopa zwrotu może często wynosić ponad dwadzieścia, trzydzieści procent w skali roku. Biorąc pod uwagę dochody z tytułu wynajmu nieruchomości, czy też wzięcia dodatkowego kredytu zabezpieczonego na tym samym mieszkaniu, możliwości rozwijają się przed nami niczym chiński wachlarz, jednak podstawową sprawą jest rozsądne z tego wachlarza korzystanie.
2. Czy kupowanie nieruchomości będzie jeszcze długo opłacalne? Z tego co wiem istnieje dość realne zagrożenie, że ceny mieszkań mogą spaść.
Ceny mieszkań ostatnio mocno wzrosły jednak ciągle drzemie w nich duży potencjał. Oczywiście nie w każdym mieście i nie w każdej dzielnicy ceny będą zmieniać się w ten sam sposób – Warszawa, Wrocław czy Kraków będą charakteryzować się pewnie mniejszą zmiennością niż na przykład Poznań, Gdańsk czy Gdynia. Specjaliści zajmujący się rynkiem nieruchomości nie przewidują jednak w najbliższym czasie korekty na tym rynku – głównie z uwagi na ogromny popyt na mieszkania i coraz większą dostępność kredytów hipotecznych z jednej strony, a niską podażą z drugiej. Oczywiście, prędzej czy później tak silnie „napompowany” rynek będzie musiał odreagować i ceny mieszkań przestaną rosnąć, a być może nawet lekko obniżą się w niektórych lokalizacjach, jednak nie należy raczej spodziewać się tego w ciągu najbliższych kilkunastu miesięcy.
3. Dom na kredyt - jak wybrać najlepszą ofertę?
Nie sposób dać recepty na znalezienie najlepszej oferty kredytu mieszkaniowego w paru zdaniach, jednak każdy potencjalny klient banku powinien pamiętać o kilku ważnych rzeczach. Banki prześcigają się w coraz to nowych ofertach, a reklamy z coraz niższymi marżami i prowizjami kuszą nasze oczy niemal na każdym rogu. Na atrakcyjnych billboardach i w kolorowych ulotkach nie znajdziemy jednak informacji o obowiązkowych ubezpieczeniach, warunkach wcześniejszej spłaty kredytu czy opłatach związanych z jego przewalutowaniem.
Na klientów czekają też niekiedy bankowe pułapki, które mogą niepotrzebnie utrudnić cały proces uzyskania kredytu, a nawet zwiększyć jego całkowity koszt.
Należy pamiętać, że pracownik wybranego banku będzie zachęcał nas do swojej oferty, nawet jeśli wie, że tuż obok inna instytucja oferuje kredyt z warunkami dużo dla nas korzystniejszymi. Dlatego też coraz większą rolę w wyborze banku, kredytu czy najlepszej formy inwestycji, odgrywają pośrednicy i niezależni doradcy, którzy mogą dopasować ofertę do potrzeb kredytobiorcy, który nie zawsze musi przecież znać się na tajnikach finansów – LIBOR-ach, spreadach czy futuresach.
4. Kto może otrzymać kredyt hipoteczny?
Każdy, kto posiada zdolność kredytową i znalazł już odpowiadająca mu nieruchomość. Z jednej strony banki badają bowiem wiarygodność klienta i jego możliwości finansowe w zakresie spłaty rat, a drugiej zaś dbają o to, żeby właściwie ocenić wartość i stan prawny kupowanej przez klienta nieruchomości, która ma stanowić zabezpieczenie kredytu przez długi czas. Coraz częściej kredyt mogą uzyskać osoby, które na przykład nie uzyskują dochodów w standardowej formie umowy o pracę, osoby starsze, czy bez doświadczenia zawodowego czy nierezydenci pracujący za granicą. Pod tym względem rynek kredytów hipotecznych z pewnością zmierza ku dobremu i pewnie za kilka lat będą one dostępne tak łatwo, jak w niektórych innych krajach
5. Jaki rodzaj spłaty kredytu jest lepszy z punktu widzenia kredytobiorcy - raty malejące czy równe?
O dziwo, zależy to od klienta i jego charakteru. Jeśli bowiem kredytobiorca jest w stanie zmobilizować się, żeby oprócz raty kredytu oszczędzać miesięcznie jakąkolwiek kwotę pieniędzy – lepiej wybrać raty równe. Wtedy można ponosić miesięcznie koszty identyczne jak w przypadku rat malejących w pierwszym okresie spłaty kredytu, jednak część z tych pieniędzy może pracować np. na funduszach inwestycyjnych pomnażając się i dając szansę na wcześniejszą spłatę kredytu w przyszłości. Jeśli jednak kredytobiorca nie chce regularnie oszczędzać, może skorzystać z rat malejących, i płacić tyle samo miesięcznie, ile osoba spłacająca traty równe i odkładająca na inwestycję. Niestety w tym drugim przypadku, przy podobnym miesięcznym koszcie, pozbawiamy się możliwości wcześniejszej spłaty kredytu i zabezpieczenia się przed jakąkolwiek sytuacja w przyszłości, która spowodowałaby, że będziemy mieli problem ze spłatą choćby jednej raty kredytu.
6. Lepiej brać kredyt w złotówkach czy w walucie? Jaki to ma związek z oprocentowaniem?
Wybór waluty zawsze powinno się uzależnić od tego, dlaczego decydujemy się na zakup danej nieruchomości, ponieważ w przypadku mieszkań kupowanych pod kątem inwestycyjnym, gdzie zamierzamy np. sprzedać je po kilku latach, często lepszym rozwiązaniem okazuje się wybór waluty polskiej z uwagi na zbyt wysokie ryzyko walutowe związane z wcześniejszą spłatą całego kredytu.
Korzystniejszym rozwiązaniem w przypadku kredytu hipotecznego na własne mieszkanie jest jednak z reguły wybór waluty obcej. Ma to bezpośredni związek ze stopami procentowymi obowiązującymi w Polsce i w Szwajcarii, które to mają wpływ na wysokość oprocentowania naszego kredytu. Stopy procentowe w Szwajcarii są nadal dużo niższe niż w Polsce i dlatego też oprocentowanie kredytów walutowych we frankach jest dużo bardziej korzystne niż oprocentowanie kredytu złotowego. Na pewno z kredytem walutowym wiąże się problem spłaty raz większych raz mniejszych rat (uzależnionych od kursu waluty względem złotówki), jednak biorąc pod uwagę całkowity koszt jednego i drugiego rozwiązania, dużo korzystniej wypada zaciąganie kredytów hipotecznych na własne mieszkanie we frankach szwajcarskich.
7. Czy prowizja za przewalutowanie jest wysoka?
Prowizja za przewalutowanie kredytu zależna jest głównie od tego z jakiej waluty na jaką chcemy zamienić kredyt. Oczywiście każdy bank kieruje się w tym względzie swoimi własnymi stawkami i opłatami, jednak z reguły przejście z waluty obcej na polski złoty jest bezpłatne, natomiast przewalutowanie na jakąkolwiek inną walutę kosztuje klienta średnio około 1 proc. liczony od kwoty kredytu pozostającego na daną chwilę do spłaty.
Odpowiedzi udzielał:
Jakub Małecki
Doradca Finansowy
Open Finance S.A.
